瑕疵 担保 契約 不適合。 瑕疵担保責任から契約不適合責任へ修正する方法【条項サンプルと解説】|竹永 大 / 契約書のつくりかたとひな型|note

「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」になって売主の責任はどう変わる?

瑕疵 担保 契約 不適合

1.契約不適合責任とは 契約不適合責任とは、売買の目的物が契約内容に合致していないときに買主が売主に追求できる責任です。 売買において引き渡されたものが、事前に買主と売主との交渉で決まったものと「異なる場合」に売主に契約不適合責任が発生します。 契約内容に合致しているかどうかについては、契約書や重要事項説明書の記載内容、契約の目的や契約交渉の経緯などの状況を総合的に考慮して判断されます。 分かりやすくいうと 「聞いていた物と違うものを引き渡されたとき」に契約不適合責任を追及できると考えましょう。 契約不適合責任が発生するケース 不動産を購入すると、引き渡しを受けた後にいろいろな欠陥や問題が発覚する可能性があります。 そういったとき、これまで買主は売主に対し「瑕疵担保責任」という責任を追及できましたが、改正民法の適用される2020年4月からは「契約不適合責任」を追求することになります。 たとえば以下のようなケースにおいて、買主に契約不適合責任が発生します。 建物に雨漏りがあった• シロアリが巣くっている• 建物が傾いている• 耐震偽装、違法建築• 地中に産業廃棄物が埋まっている、土壌汚染されている• 予定していた面積に足りない• 実は過去に自殺者が出ていた、放火や殺人事件が起こっていたのに教えてもらえなかった(心理的瑕疵物件とも呼ばれています) まずは「今後の不動産取引では買主に契約不適合責任を追求できる」という基本を押さえましょう。 2.契約不適合責任で追及できる内容 物件に欠陥があって売主が買主に契約不適合責任を主張したい場合、以下の4種類の責任追及方法が可能です。 2-1.追完請求 目的物の修補や補完を求めることです。 具体的には「修理」「不足物の引き渡し」「代替物の引き渡し」の3種類の請求が可能です。 契約不適合責任のもっとも基本的な責任追及方法となっていて、法律では「目的物に問題があればまずは修補請求を行うべき」と規定されています。 シロアリが巣くっている場合や雨漏り、建築偽装などがあったら建物の「修理」を、修理が不可能な場合や土地の面積不足などの場合には「不足分、代替物の引き渡し」を求めるケースが多いでしょう。 ただし民法は「売主が追完請求を受けたとき、追完の方法は買主が選択できる」と定められています。 修繕を求めても必ずしも売主が修補対応するとは限りません。 追完方法を一定にするには、 売買契約書の「特約」で追完方法を特定しておく必要があります。 2-2.代金減額請求 修補請求をしても売主側が対処しない場合などには「代金減額請求」が可能です。 欠陥や数量不足などの問題がある分、代金を減額させる請求です。 既に代金を支払っている場合、払いすぎた分は返還してもらいます。 代金減額請求は基本的に「買主が修補請求しても売主が対応しない場合」に初めて可能となります。 2-3.解除 目的物が契約の内容に合っていないなら、契約の解除も可能です。 基本的には解除に先立って期間を定めて契約目的に適したものを引き渡すよう催告する必要がありますが、相手が対応しないことを明らかに明示している場合などには催告なしに解除できます。 2-4.損害賠償 売主に故意や過失があれば、損害賠償請求もできます。 従来の瑕疵担保責任では「解除」または「損害賠償請求」しかできませんでしたが、契約不適合責任では「追完請求」や「代金減額請求」もできるようになっています。 以前よりも買主側の選択肢が広がったともいえるでしょう。 3.契約不適合責任の具体例 3-1.雨漏り、シロアリが巣くっていた、建物の構造部分に問題があった こういったケースでは、買主は売主に対し修繕対応や代金減額請求、解除や損害賠償請求が可能です。 3-2.土地売買で地中に埋設物が埋まっていた、土壌汚染されていた 埋設物除去や土壌の洗浄などを請求できますし、それが無理なら代金減額、解除や損害賠償請求が可能です。 どちらのケースにおいても、損害賠償請求の際には登記費用や調査費用、測量費用、契約が有効だったなら得られたはずの転売利益などの請求が可能になります。 4.契約不適合責任の期間制限 契約不適合責任には以下の期間制限が適用されます。 4-1.1年以内の通知 まずは契約不適合を発見してから「1年以内」に「契約不適合責任を追求する」という通知をしなければなりません。 建物や土地の欠陥を発見しても1年間何も言わなければ、修補や代金減額、解除などの主張をできなくなってしまいます。 ただし通知さえすれば権利が維持されるので、1年以内に権利を「実現する」必要はありません。 たとえば契約不適合責任で「代金減額請求」をする場合、1年以内に「払いすぎた代金を返してください」と通知すれば、1年以内に実際に返してもらえなくてもかまいません。 1年以内に確実に通知をした証拠を残すため、「内容証明郵便」を使って契約不適合責任追及を行う旨の通知書を送りましょう。 4-2.5年以内の権利実現 相手に金銭支払いなどの対応を要求する場合、通常の「債権の消滅時効」が適用されます。 「請求できることを知ってから5年以内」に権利を実現しなければなりません。 たとえば損害賠償請求を行うときには、不具合を知ってから5年以内に賠償金の支払いを受ける必要があります。 ただ5年以内に相手が支払わない場合には、裁判を起こせば時効を止められます。 また内容証明郵便を使って請求をすれば6か月間時効を延長できるので、その間に裁判を起こせば権利を守れます。 5.契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い 以下で契約不適合責任と瑕疵担保責任で何がどのように変わったのかみてみましょう。 5-1.追及できる内容 瑕疵担保責任で買主が売主へ追及できたのは 「解除」または「損害賠償」のどちらかでした。 契約不適合責任では 「修補請求」や「代金減額請求」も可能です。 5-2.解除できる要件 瑕疵担保責任の場合、契約を解除できるのは「瑕疵(欠陥)によって目的を達成できない場合」に限られていました。 契約不適合責任では、契約目的を達成できても「目的物が契約内容に合っていない」なら解除が可能です。 解除しやすくなり、買主側の保護が厚くなっています。 5-3.契約後に発生した欠陥についても対象になる 瑕疵担保責任で対象になった瑕疵は「契約時までに存在していた」必要がありました。 つまり契約後に欠陥が発生した場合、買主は瑕疵担保責任を追及できなかったのです。 契約不適合責任の場合には「契約後に発生した欠陥や不具合」についても対象になります。 5-4.買主の善意無過失が不要 瑕疵担保責任が発生するには「買主の善意無過失」が必要でした。 つまり買主が「欠陥を知りながら購入した場合、買主は売主へ瑕疵担保責任を追及できなかった」のです。 契約不適合責任は「目的物が契約内容に合っていない場合」に発生する責任なので、買主の善意無過失は不要となります。 買主が「不具合を知りつつ購入した場合」であっても契約不適合責任を追及できます。 5-5.損害賠償できる要件 瑕疵担保責任では、売主に故意や過失がなくても損害賠償請求が可能でした。 一方契約不適合責任で損害賠償請求するには「売主の故意過失」が必要です。 契約不適合責任の場合、次に説明するように損害賠償の範囲が拡大されているので、その分請求できる要件が限定されているのです。 履行利益の損害とは・・・「契約が正しく履行されなかったために買主が被った損害」です。 たとえば土地売買の場合、土地の転売利益まで賠償請求できます。 5-7.期間 契約不適合責任と瑕疵担保責任は「期間」も異なります。 瑕疵担保責任の場合「瑕疵(欠陥)を知ってから1年以内に権利を実現」しなければなりませんでした。 契約不適合責任の場合、契約不適合に気づいてから1年以内に「通知」さえすれば権利が保全され、実際の権利実現は5年以内で良いことになっています。 この点でも買主の保護が強まったといえるでしょう。 6.不動産売買契約における注意点 契約不適合責任については以下のような注意点があります。 6-1.改正民法の契約不適合責任は任意規定 改正民法においては原則的に契約不適合責任が適用されますが、これらは「任意規定」です。 任意規定とは「当事者同士の合意によって変更が可能な規定」です。 すなわち売主と買主が合意すれば、民法の定める原則とは異なる特約をつけられます。 特に売主が個人のマンション売買などでは、「売主がまったく契約不適合責任を負わない」といった特約をつける可能性もあるので、売買に際しては契約書の内容をしっかり確認しなければなりません。 不動産売買契約書に署名押印する際、特に以下のような内容に注目しましょう。 6-2.契約不適合責任追及の方法 民法の原則では、買主は「まずは追完請求を行い、それが不可能な場合に代金減額請求を行う」とされています。 ただしこの順序については特約で変更できます。 たとえば「追完請求を行わずいきなり代金減額請求ができる」としてもかまいません。 そういった希望があるなら、事前に不動産会社へ伝えましょう。 6-3.追完の方法選択について 民法では、買主から追完請求があったとき売主が「追完の方法を選択できる」と定められています。 「売主側に指定されては困る、不具合があるなら必ず修理対応してもらいたい」などの希望があれば、特約で「買主は売り主の指定した方法で追完を行う」と定めておきましょう。 6-4.代金減額の計算方法 契約不適合責任では、買主は売主へ代金減額請求が可能です。 ただ具体的にどのように代金を計算するかが明らかになっていないとトラブルになるリスクが高まるでしょう。 代金減額の計算方法についてはできるだけ明確になっていると安心です。 気になるときには不動産会社へ相談してみてください。 中古マンションなど個人が売主の場合「代金減額請求はできない」と定めるケースも多いです。 6-5.期間 契約不適合責任の期間は特約で変更できるので「半年以内に通知が必要」「半年で時効消滅する」などとしてもかまいません。 期間が短くなると買主に不利になるので、契約書調印前にしっかり確認しましょう。 6-6.免責 売主の契約不適合責任は、特約によって免責できます。 売主が不動産会社の場合には宅建業法や消費者契約法が適用されるので免責できませんが、個人の場合には「完全に責任を負わない」と定めることも可能です。 免責特約がついていると買主に不利になるので、契約書にサインする前にしっかり確認しましょう。 6-7.売主が不動産会社の場合の契約不適合責任 売主が不動産会社の場合、 宅建業法による規制を受けるため契約不適合責任の期間を「2年以下」にはできません。 また免責も認められません。 これらに違反する特約は無効となります。 まとめ 2020年4月以降に不動産を売買するときには契約不適合責任が適用となります。 買主側も売主側も正確に民法の規定内容を理解し、不利益を受けないように対応していきましょう。 また、売主が「契約不適合責任を負わない」とする際は、価格面でメリットがあるのか、また、免責される内容等もしっかり把握した上で取引していただきたいと思います。

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売買契約書における「瑕疵」という言葉の使用

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【相談】 現状有姿特約がある売買では、瑕疵担保責任の追及はできないのでしょうか。 中古の住宅を購入したのですが、引き渡しを受けてから、水道管から水が漏れ土台部分の木材が腐食していることが判明しました。 業者に調べてもらうと、この腐食を放置すると建物の構造上危険であるそうです。 すぐ売主に連絡し対応を求めましたが、「現状有姿で引き渡す」との特約があるため、対応はしないと回答されてしまいました。 明示的に瑕疵担保責任を免除する特約まではないのですが、現状有姿特約だけで瑕疵担保責任を追及することもできなくなるのでしょうか。 【回答】 現状有姿特約があるというのみで瑕疵担保責任の追及ができなくなるわけではありません。 1 ご回答 中古物件の売買等では、「現状有姿での引き渡す」旨の特約が定められていることもあります。 もっとも、現状有姿特約があるからといって、それだけで瑕疵担保責任が免除されるわけではありません。 2 瑕疵担保責任とは 瑕疵担保責任とは、売買目的物に「隠れた瑕疵」がある場合に売主がその責任を負うという制度です(改正前民法570条、566条)。 ここで、「瑕疵」とは、売買目的物が通常有している性能・性質を欠くことをいい、「隠れた」瑕疵とは、通常の注意をしても発見できない瑕疵のことをいいます。 本件における住宅土台部分の腐食は建物の構造上危険なものであるところ、居住するための住宅が通常備えている安全性を欠いているといえますし、土台部分の腐食はすぐに見えるものでもないので、隠れた瑕疵にあたると考えられます。 売買目的物に隠れた瑕疵がある場合、売主に対して損害賠償請求をすることができ、また、隠れた瑕疵によって契約をした目的を達することができない場合は契約の解除をすることができます。 なお、2020年4月1日に施行される改正民法では、瑕疵担保責任に代わって契約不適合責任が規定されました。 改正民法では、「隠れた瑕疵」の有無ではなく、売買目的物が「契約の内容に適合しない場合」に、契約不適合責任の追及として、追完請求や代金減額請求、損害賠償請求や契約の解除をすることができます。 売買契約の締結が改正民法施行後であれば改正民法が適用され、契約不適合責任を追及することになります。 本件についてみると、住宅の売買において、当該物件に人が居住するための安全性を備えていることは売主・買主とも当然の前提としているものと考えられますので、売買物件が居住するための安全性を備えていることは契約の内容であるといえます。 したがって、改正民法のもとでも、本件は「契約の内容に適合しない場合」に該当し、契約不適合責任を追及できると考えられます。 3 現状有姿特約と瑕疵担保責任の関係 中古物件の売買などでは、現状有姿で物件を引き渡す旨の特約や、売主の瑕疵担保責任を免除する旨の免除の特約はいずれも多数見受けられます。 瑕疵担保責任免除特約があれば、売主に瑕疵担保責任を追及することができないのは明らかです。 もっとも、瑕疵担保責任免除特約がない場合でも、売主が、現状有姿特約をもって「物件を現状で引き渡したのだからその時点でもう自分に責任はない。 瑕疵担保責任も免除されている。 」と主張するケースがあります。 では、現状有姿特約があれば瑕疵担保責任免除まで合意しているといえるのでしょうか。 この現状有姿特約について、東京地判平成28年1月20日(平成26年(ワ)第8446号)は、「一般に現状有姿売買とは、契約後引渡しまでに目的物の状況に変動があったとしても、売主は引渡し時の状況のまま引き渡す債務を負担しているにすぎないという売買であると解される」と判示しています。 つまり、現状有姿特約とは、物件の引渡債務の内容として、目的物に隠れた瑕疵があってもそのまま引き渡せば売買契約に基づく引渡債務を履行したことにしますよ、という内容の合意に過ぎません。 隠れた瑕疵について、責任を免除する合意までは認定できないのです。 これは、改正民法での契約不適合責任でも同様です。 それゆえ、瑕疵担保責任(又は契約不適合責任)を免除するのであれば、現状有姿特約だけでは足りず、それとは別途瑕疵担保責任(又は契約不適合責任)を免除する旨の特約が必要です。 本件でも同様に、現状有姿で引き渡す旨の特約があるからと言って、それのみで売主の担保責任が免除されるというわけではありません。 つまり、土台部分の腐食が「隠れた瑕疵」にあたるとして売主に対する瑕疵担保責任を追及し、又は、契約締結日が改正民法施行後であれば「契約の内容に適合しない場合」にあたるとして売主に対する契約不適合責任を追及することが可能です。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いをわかりやすく解説!売却時の注意点なども説明

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法定責任説 特定物売買の場合には売主は目的物をそのまま引き渡せば債務の履行としては足りるところ、民法上の瑕疵担保責任は債務不履行責任とは別に法が特に定めた責任であると考える見解。 契約(債務不履行)責任説 売主は瑕疵のない目的物を引き渡す義務を負っており目的物に瑕疵がある場合には債務不履行となるところ、民法上の瑕疵担保責任は売買における債務不履行の特則であると考える見解。 改正前民法下では、法定責任説が有力な見解といわれていましたが、 改正民法は、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を、契約(債務不履行)責任と整理しました。 このことが改正前民法(本記事では、法定責任説を前提とします)と改正民法におけるさまざまな帰結の違いをもたらすことになります。 「瑕疵」から「契約不適合」への変更 改正前民法570条は、「瑕疵」という表現を用いていましたが、改正民法では、「瑕疵」という文言は用いられず、代わりに 「契約の内容に適合しないもの」(以下、「契約不適合」といいます)という表現が用いられています。 特定物にかぎるか 改正前民法における法定責任説のもとでは、瑕疵担保責任の対象は特定物にかぎるとされていましたが、 改正民法下では、特定物・不特定物を問わず契約不適合責任の規定が適用されることになります。 原始的瑕疵にかぎるか 改正前民法における法定責任説のもとでは、瑕疵は原始的瑕疵(=契約締結時までに生じた瑕疵)にかぎるとされていましたが、 改正民法下では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。 買主がとり得る手段の違い 改正前民法における法定責任説のもとでは、買主がとり得る手段は、解除(契約した目的を達成できない場合)と損害賠償だけ(改正前民法570条・566条)でしたが、 改正民法下では、追完請求(改正民法562条)、代金減額請求(改正民法563条)もできるようになりました。 (1)追完請求(修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し) 改正前民法における法定責任説のもとでは、修補等による追完請求は認められないとされていましたが、改正民法下では、契約責任と整理されたことの帰結として、追完請求ができるようになりました(改正民法562条)。 追完の方法は、第一次的には、買主が選択できることとされています(同条1項本文)が、買主に不相当な負担を課するものでないときは、売主は、買主が請求した方法と異なる方法で追完することが可能です(同条1項ただし書)。 なお、契約不適合が買主の帰責事由による場合には、追完請求はできないこととされています(同条2項)。 (2)代金減額請求 改正前民法下では、数量指示売買 を除き、代金減額請求は認められていませんでしたが、改正民法下では、代金減額請求ができるようになりました(改正民法563条)。 代金減額請求は、履行の追完を催告し、催告期間内に履行の追完がない場合にすることができます(同条1項)。 ただし、改正民法563条2項各号に該当する場合には、催告は不要です。 また、契約不適合が買主の帰責事由による場合に請求ができない点は、追完請求の場合と同様です(同条3項)。 (3)解除 改正民法では、契約責任と整理された結果、損害賠償および解除については、債務不履行の一般規律に服することとなりました(改正民法564条)。 したがって、解除を行うためには、原則として履行の追完の催告が必要となります(改正民法541条)。 そして、改正前民法下の瑕疵担保責任(改正前民法570条・566条)においては、解除の要件として「契約をした目的を達することができない」ことが求められていましたが、改正民法では、債務不履行の一般規律に服する結果、催告解除(改正民法541条)においては、契約目的達成が可能である場合に、不履行が軽微であるときを除いて解除できる余地が生じることとなりました。 また、「隠れた」 瑕疵であることが要求されなくなった結果、買主の善意・無過失は解除の要件ではなくなりました。 (4)損害賠償 改正民法下では、上記のとおり、損害賠償についても債務不履行の一般規律に服します。 そのため、売主の帰責事由が不要であった改正前民法と異なり、損害賠償には売主の帰責事由が必要となりました(改正民法415条1項ただし書)。 また、改正前民法における法定責任説のもと、信頼利益までとされていた損害賠償の範囲は、履行利益まで含まれることになりました(改正民法416条)。 買主の善意・無過失が損害賠償の要件でなくなった点は、解除と同様です。 【買主がとり得る手段の比較】 改正前民法(法定責任説) 改正民法 追完請求 不可 可 代金減額請求 不可(数量指示売買を除く) 可 解除 契約をした目的を達成できない場合のみ可 可(ただし、不履行が軽微である場合、不可) 損害賠償 可(信頼利益に限定) 可(履行利益まで可) 権利行使の期間制限 改正前民法下では、瑕疵を理由とする損害賠償請求等の権利行使は、買主が事実を知ってから1年以内にしなければならないとされていました (改正前民法570条・566条3項)。 これに対し、改正民法では、種類または品質に関する契約不適合を理由とする権利行使については、買主が契約不適合を知った時から1年以内に 「通知」 をすれば足りるとし、また、数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については 期間制限が設けられていません(改正民法566条本文。 ただし、改正民法166条1項によって消滅時効にかかる可能性はあります)。 なお、売主が契約不適合につき悪意または重過失であった場合には、上記1年の期間制限にはかかりません(改正民法566条ただし書)。 適用範囲 契約不適合責任の規定は、改正前民法における瑕疵担保責任の規定同様、売買以外の有償契約にもその性質がこれを許さないときを除き、準用されます(民法559条)。 また、商人間の売買においては、商法526条が適用されます。 もっとも、これらは、強行法規に反しないかぎり、当事者の合意により修正が可能です。 改正前民法下でも、数量指示売買の場合には、代金減額請求を認めていました(改正前民法565条、563条1項)。 改正前民法は、瑕疵担保責任と数量指示売買を区別していましたが、改正民法では「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」として、統一的に規定されることになりました(筒井健夫=村松秀樹 編著『一問一答 民法(債権関係)改正』(商事法務、2018)(以下、「一問一答」という)275頁参照)。 一問一答280頁。 一問一答236頁参照。 瑕疵についての善意無過失と解するのが判例です(一問一答281頁参照)。 判例(最高裁平成4年10月20日判決・民集46巻7号1129頁)は、「具体的に瑕疵の内容とそれに基づく損害賠償請求をする旨を表明し、請求する損害額の算定の根拠を示すなどして、売主の担保責任を問う意思を明確に告げる必要がある」としていました。 「通知」は、損害額の算定の根拠まで示す必要はないものの、不適合の内容を把握することが可能な程度に、不適合の種類・範囲を伝えることが必要と考えられます(一問一答285頁参照)。

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